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DPE: quelle estimation des travaux à la louche?

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verstraete
STEB
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DPE: quelle estimation des travaux à la louche? Empty DPE: quelle estimation des travaux à la louche?

Message par MYBUPAD Jeu 11 Juin - 0:11

Fort des réponses des uns et des autres sur le forum sur le sujet du DPE, je me risque à une question que certains trouveront iconoclastes. Voilà, l'idée de la question est de trouver une estimation grossière, qui feront hurler les plus puristes d'entre vous. Mais parfois, une navigation à vue peut suffire, point besoin d'instruments de navigation sophistiqués Laughing

J'envisage d'acheter un appartement. Un DPE datant de novembre 2006 classe cet appartement en classe E, avec une consommation de 286 kWh EP/m2/an. Les frais annuels de chauffage dans les conditions normées du DPE sont de 1 519 Euros/an. J'essaie d'estimer les travaux pour ramener cet appartement de la classe E au milieu de la classe B, soit à (51+90)/2 = 70,5 kWh EP/m2/an. Je me dis qu'à ce niveau de consommation, les frais sont proportionnels à ceux établis pour une consommation de 286 kWH EP/m2/an, par une bête règle de 3, soit 70,5 / 286 * 1 519 = 364 Euros/an. L'écart de frais entre les deux est de 1 519 - 364 = 1 145 Euros. En supposant que les travaux sont rentabilisés en 5 ans, le montant estimé des travaux serait donc de 1 145 * 5 = 5 725 Euros.

Grosso modo, le montant des travaux pour conduire l'appartement de la classe E à la classe B tourneraient autour de 6 000 Euros.

Que pensez vous de ma façon de procéder? Bon, elle est un peu cavalière, mais l'ordre de grandeur est il bon?

PS: on que le diagnostiqueur qui a établi ce DPE est consciencieux. Donc son chiffrage contient les caractéristiques de l'appartement. Le montant de 1 519 Euros/an et la consommation de 286 kWH EP/m2/an contiennent les caractéristiques de l'appartement et immeuble. Utiliser ces deux chiffres permet donc de prendre en compte ces caractéristiques globalement, même si on ne sait rien précisément. Du coup, je me dis que la méthode de calcul n'est pas trop idiote.

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Message par STEB Jeu 11 Juin - 0:39

raprochez vous d'un termicien afin de réaliser votre étude et d'un économiste de la construction pour évoluer votre projet, bien que je ne dispose seulement que des bases sur la construction, il me semble que votre budget sois en dessous de la réalité.
je vous conseille de vous rapprochez de l'ADEME ou de l'ANAH
bon courage pour votre projet
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Message par verstraete Jeu 11 Juin - 0:54

"à la louche", je dirai que votre raisonnement n'est pas bon.
votre temps de retour est hypothétique.
Si on considère l'échelle de A à G, je dirai que les barreaux de l'échelle ne sont pas régulirement espacés.
Plus rapprochés en bas vers le G, au début on peut monter vers le A plus facilement en dépensant moins.
Plus on est en haut, plus les barreaux sont éloignés et plus on doit dépenser pour gagner un écart identique.
Vous êtes en E, ce qui n'est pas si mauvais que cela peut apparaitre. sans pour autant être fantastique.
Le milieu de B me parait par contre assez fantastique, venant de E.

je suis impatient de voir ce que diront les confrères.
je suis aussi d'accord avec STEB.
prévoyez peut etre d'envoyer votre DPE en l'anonymant.

bonne soirée.
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Message par Eric001 Jeu 11 Juin - 8:57

Mr Verstraete, j'ai eu en main le DPE en question, il n'y a pas d'incohérence, mais aucune surface, donc impossible de faire la moindre simulation... et je suis tout à fait d'accord avec toi, les premiers barreaux de l'echelles sont bien plus difficile à franchir.
Pour revenir au cas de figure enoncé dans ce post, à mon avis passer d'un classement E à un classement B pour moins de 6 000€ est mission impossible, en tenant compte des travaux induits par les travaux d'isolation (par exemple en cas de doublage intérieur,deplacement prises et radiateurs, plinthes, travaux de décoration etcetc)
L'intention de gagner autant de classe est louable, mais irréaliste avec un tel budget.
Mais peut être que MYBUPAD, ignore qu'un bâtiment construit actuellement selon la RT 2005 est généralement classé entre C et D...
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Message par christophe67 Jeu 11 Juin - 9:46

Bonjour,

D'accord avec Eric, Verstraete et STEB.

Déjà atteindre B avec du neuf est mission très difficile.

Alors atteindre B sur un logement (donc contraintes lié au collectif) en partant de E m'apparait comme impossible.

En matière de thermique, comme dans beaucoup de domaines, il n'y a pas de relation linéaire simple entre investissement et économie.
Les premiers travaux vont permettre de gagner beaucoup, puis au fur et à mesure que l'immeuble est bon, il est de plus en difficile de l'améliorer.

Voici un lien qui peut vous aider dans vos projet, mais le recours à un professionnel ne peut qu'être fortement conseillé.
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Message par omd Jeu 11 Juin - 12:27

... et puis n'oublions pas de le rappeler : les bases de calcul du DPE sont purement réglementaires donc en décalage totale avec la réalité des frais engagés qui vont varier de 30 à 40 % selon la ville, l'écart moyen est de 25 % en maçonnerie ou isolation entre Angoulême et Royan, le taux de marge moyen en grande surface de bricolage supérieur également, et l'évaluation DPE quand à elle est déconnectée des prix de l'énergie et de leurs évolutions (un barême vieux de 5 ans).
Il est donc impossible de chiffrer quoique ce soit avec un DPE, mais une fois de plus ce n'est pas le but de cet outil...
La durée de vie d'un bâtiment étant de 50 ans minimum, voir 2 siècles, chiffrer des retours d'investissement sur 3 ans, c'est conserver une vision ridicule et étriquée du problème...
Le financement se fait lui même sur 17/18 ans en moyenne, alors il faut changer d'échelle, accepter de faire aujourd'hui pour soi, mais aussi pour les autres demain...
Construire, c'est comme planter un arbre (un noyer ou un orme galaux par exemple), c'est "suer sang et eau" aujourd'hui pour que vos enfants en mangent les fruits, on parle ici de profits à long terme, voir très long terme, mais si d'autres ne l'avaient pas fait avant vous, avec quoi vous nourririez vous aujourd'hui ?
Face à des marchés énergies qui vont nécessairement voir les prix augmentés, toute simulation est illusoire et réductrice : le gaz, le pértrole ne seront pas éternelles, le prix de l'électricité va augmenter (car qui est assez idiot pour croire que EDF va pouvoir acheter le solaire ou l'éolien à 60c/Kw pour le revendre 10 centimes longtemps ? c'est le cas aujourd'hui pour ceux qu'auraient pas fait gaffe... Very Happy ).
Donc oui, cher investisseur, il faut faire évoluer les consommations énergetiques de votre bien à la baisse, oui celà va coûter fort cher par rapport au loyer perçu et donc plomber votre retour sur investissement, mais comme vous êtes un éco-investisseur convaincu (vous ne nous poseriez pas autant de question sinon ! ? ) vous aller le faire avec le Bon outil : prendre contact avec un cabinet indépendant d'étude thermique, impartial vis à vis des fournisseurs de tout poil.
Je vous remercie par avance de nous tenir informer des suites de votre éco-aventure.

PS : jeter votre DPE à la poubelle, il devait vous sensibiliser à la démarche environnement durable, c'est fait, il n'a donc plus aucune autre utilité.
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Message par HH Jeu 11 Juin - 12:49

omd a écrit: PS : jeter votre DPE à la poubelle, il devait vous sensibiliser à la démarche environnement durable, c'est fait, il n'a donc plus aucune autre utilité.

C'est peut etre ce qu'il faut retenir ..... Rolling Eyes
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Message par MYBUPAD Jeu 11 Juin - 23:04

Je vois je vois. Ma louche était une vraie passoire Smile

Bon, comme dirait l'autre, il sera trop tard quand je ferai appel à un spécialiste, car alors j'aurai déjà acheté le bien en question. Et là, ce sera la grande loterie pour savoir si oui ou non ma plus value engrangée en achetant mon appartement avec une forte décôte sera suffisante pour aborber le coût des travaux d'optimisation énergétique.

Au risque de vous décevoir, les questions que je pose ne viennent pas de mon intérêt pour notre planète (oui, je sais, je suis un sale individualiste), mais plutôt de mon porte monnaie. Et pour tout vous dire, je veux évaluer ce que pourrait me réclamer un futur acheteur, dans quelques années, quand je voudrai revendre mon appartement que je n'ai pas encore acheté! Quelle décôte va t il appliquer à mon prix de vente? Et oui, j'anticipe déjà ces questions, pour pouvoir faire pression aujourd'hui à mon vendeur!

Merci pour l'info concernant la RT2005: j'ignorais effectivement que les batiments la respectant n'avaient pas de classement meilleur que C.

Bonne remarque pour les prix d'énergie qui ont fortement varié entre 2006 et ce jour.

Il semblerait que la classe E actuelle ne soit pas si mauvaise?

Bon, je vais mettre mon DPE sous le coude, et acheter les yeux fermés. Et croiser les doigts très forts pour que ma plus value de derrière les fagots ne se transforme pas au fol du temps en gouffre financier!

Merci pour votre interet en tous cas. Et vos interventions.

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Message par omd Ven 12 Juin - 10:13

MYBUPAD a écrit: et acheter les yeux fermés. Et croiser les doigts très forts pour que ma plus value de derrière les fagots ne se transforme pas au fol du temps en gouffre financier!


Hélas, trois fois hélas, tout investisseur en est réduit à celà : acheter les yeux grands ouverts.... mais sans boule de crystal !!!
La plus value est la résultante normale d'une prise de risque + ou - grand, la valeur de l'appartement va varier en fonction de variables que personne ne domine sur 20 ans : ouverture ou fermeture de commerces de proximité, modification de la fréquentation et de la composition des habitants du quartier, création d'une bouche de métro au pied de l'immeuble, décrépitude du même immeuble que les autres copropriétaires ne voudront entretenir, création d'un jardin public à 50 m à la place de l'usine, etc... il n'y a pas de règles pré-établies et donc de plus value certaines.
Investir, c'est mener une entreprise individualiste dans un système collectif...
Bon courage , & bonne chance...
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Message par Eric001 Ven 12 Juin - 10:32

MYBUPAD, j'espère que nous avons pu éclairer votre lanterne et je vous souhaite bonne chance pour ce nouvel investissement que vous ne manquerez pas d'optimiser Smile
Je tenais à vous feliciter pour votre démarche, en effet, peu sont les acquéreurs qui prennent la plume pour interroger les professionnels sur les tenants et les aboutissants d'un diagnostic.
Merci d'avoir initié ce débat sur LFDI cheers Smile
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DPE: quelle estimation des travaux à la louche? Empty Re: DPE: quelle estimation des travaux à la louche?

Message par verstraete Ven 12 Juin - 14:02

Ok avec Eric001.
j'ai dit la même chose en MP à MYBUPAD, en lui recommandant d'aller jeter un coup d'oeil sur internet sur une nouvelle démarche intéressante visant les acheteurs de biens immobiliers.
il est d'ailleurs aller jeter un coup d'oeil, mais, en gros, sa décision était déjà prise, compte des nombreux échanges qu'il a eu avec vous tous.
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DPE: quelle estimation des travaux à la louche? Empty Re: DPE: quelle estimation des travaux à la louche?

Message par MYBUPAD Sam 13 Juin - 9:26

Merci Mr omd pour votre message. Je sais bien qu'un investissement est un pari et une prise de risque. Mais ce que je voulais controler, ce n'était pas tant l'avenir, que personne ne connait, que le présent, que j'essayais d'appréhender. Quand vous achetez sans le savoir un logement présentant un vice caché, le vice est déjà là, certains le connaissent déjà. Mon questionnement visait à déceler un éventuel vice caché! Si vous achetez une voiture avec un rabais de 5 000 Euros, mais que vous devrez sans le savoir préalablement payer 15 000 Euros de travaux pour la mettre en état de fonctionnement, il ne s'agit pas de voir dans l'avenir, mais plutôt d'être clairvoyant sur les raisons d'une telle décôte de 5 000 Euros initialement.

Merci encore à vous tous, et en particulier à Mr Eric001 et Mr Verstraete, qui avez véritablement pris en charge mon questionnement. Oui, j'ai eu globalement mes réponses. Je signe un compromis de vente cet après midi.

Merci, et bonne continuation.

Cordialement.

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